本文大纲

一、婚前买房婚后共同还贷离婚时如何分割；

二、分割房产需满足的条件；

三、“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”计算。

在生活中，常常存在一方婚前已缴付房屋首付，后夫妻共同还贷的情形。本文将详细阐述，离婚时一方婚前购房房，婚后夫妻共同还贷的房产分割问题。

一、婚前买房婚后共同还贷离婚时如何分割

夫妻一方在婚前签订不动产买卖合同、以个人财产支付首付款，并在银行进行贷款，婚后夫妻以共同财产还贷的，此类房产实际是婚前个人财产与婚后共同财产的混合体。

（一）离婚时双方就该房产协商一致

根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释(一)》第七十八条第一款规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。”通过该条规定，可以明确看出，对于此种情况下房产的处理，双方可以通过协商进行分割，即双方可以任意在0%-100%范围内进行约定。

双方离婚时实际已对该房产进行协商分割，如双方复婚，根据《民法典》第 1063条：“复婚并不能改变婚前财产的性质”的规定，复婚并不影响婚前已取得的财产性质。如果双方复婚后感情良好，双方一同想要改变房屋的共有性质的，协商一致可以共同前往房管部门登记改变房屋共有性质，将按份共有的性质改为共同共有。

（二）协商不成时

一方婚前买房婚后共同还贷离婚时对于房产归属问题协商不成的，法院可以依据：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第10条第2款，“依前款规定不能达成协议的，法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据照顾子女和女方利益的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”

判决该房产归登记方所有，婚后夫妻共同财产还贷部分所支付的款项及其相对应的财产增值部分，离婚时由产权登记一方对另一方补偿。所以，离婚后房产仍归属于登记方所有，但需要向另一方支付两类补偿款：

1、婚后共同还贷部分所支付的款项；

2、相对应财产的增值部分。

二、分割房产需满足的条件

（一）婚前签订房屋买卖合同

房屋买卖合同需签订于婚前，如购房的意思表示发生在夫妻双方婚姻关系存续期间内，即使房屋登记在一方名下，也系夫妻共同财产，就不存在判定房屋所有权以及补偿的问题。

（二）以个人出资支付首付款且向银行贷款

一方在婚前以个人财产支付首付款的，房屋中相应的价值部分不可避免地带有婚前个人财产的性质，受到法律保护。

（三）婚后还贷使用的是夫妻共同财产

婚前个人财产不因夫妻关系的成立而自然转化为夫妻共同财产。即便在法定夫妻共同财产制下，也不排除夫妻一方或双方均保留有一部分个人财产，或在夫妻关系存续期间获得个人财产的情况。但如系使用个人财产偿还房屋贷款，就不能认为购房款包含夫妻共同的投入，也就排除了房屋的一部分或全部具有夫妻共同财产的性质。

（四）房屋登记于出资方名下

如婚前一方以个人财产出资，但不动产登记于另一方名下，即不再属于婚前个人财产购买婚后还贷的情形，可能构成赠与、夫妻共同财产等其他情形，因此必须以登记于首付款支付方名下作为特定条件。

三、“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”计算

对于如何给未取得房屋产权的一方补偿的问题，除房屋原购房款部分的价值外，取得产权的一方还应当向另一方补偿房屋的增值，而不能仅给付夫妻关系存续期间双方共同还贷所支付款项的一半。《北京市高级人民法院民一庭关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知》中规定的计算公式:

给予另一方补偿数额=婚后夫妻已共同还贷数额(本金+利息)÷实际总房款(总房款本金+已还利息)×离婚时房屋的市场价格×50%。

且在分割夫妻共同财产时，法院也会依据《中华人民共和国民法典》第1087条规定，照顾子女、女方和无过错方利益原则依法判决。

相关法条：

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释(一)》第七十八条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

《民法典》第一千零六十二条 【夫妻共同财产】夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：

(一)工资、奖金、劳务报酬；

(二)生产、经营、投资的收益；

(三)知识产权的收益；

(四)继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；

(五)其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同财产，有平等的处理权。

《北京市高级人民法院民一庭关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知》

产权登记一方对另一方进行房屋补偿的计算公式为：房屋补偿款=夫妻共同支付款项(包括本息)÷(房屋购买价+全部应付利息)×房屋评估现值(或夫妻认可房屋现值)×50%。房屋评估现值以法院委托时确定的时间为准，对房贷的计算标准可通过当事人提供、向各银行查询及通过互联网查询等方式了解。上述计算标准是离婚时夫妻分割财产的基准，人民法院可根据实际案件情况，综合考虑购房与结婚时间、为购房支付的税费等各项支出、妇女及子女权益等多种因素，充分保护双方当事人利益，酌情判定补偿数额。

教育背景：

2020年毕业于辽宁大学，获得法学学士学位。2021年通过国家法律职业资格考试。

工作经历：

曾入职国企，从事法务工作，在合同审查、知识产权、劳动纠纷等方面积累了丰富的实务经验。得益于法务工作经历，积累了较多的法律文书写作能力，文书写作逻辑清晰，切中要害；性格开朗，待人以诚，善于沟通与倾听，有很强的共情能力；对待案件负责认真，始终把每一位当事人的诉求放在第一位。2022年加入家理团队，专注于婚姻家事法律领域。