一、法理分析

（一）权利基础——宅基地使用权、宅基地上房屋及附属设施的所有权

我国奉行严格的土地公有制，故宅基地所有权只能归属国家或集体，但是农村集体经济组织成员可以依据国家政策或相关规定无偿取得宅基地使用权，利用集体所有土地建造住宅及附属设施并享有农村宅基地上房屋及附属设施的所有权。

“无偿”也就表明该制度具有一定的社会福利性质，旨在解决集体经济组织成员的住房问题，故《中华人民共和国土地管理法》第62条规定了“一户一宅”原则，对个体取得宅基地的“量”进行了限制，原则上一户只能享有一处宅基地。

以“户”为单位表明宅基地使用权以及宅基地上房屋及附属设施的所有权通常处于全体家庭成员的家庭共有状态，牵涉人员较广，这也就给实务中安置房析产纠纷的诞生埋下了隐患。

（二）优惠购房指标的实质——宅基地使用权、宅基地上房屋及附属设施所有权灭失之居住权益补偿

根据“房地一体”原则，一旦国家基于公共利益的考量，对宅基地进行征收，那么随之伴生的就是个体权利的灭失，即农村集体经济组织成员将同时失去宅基地使用权、宅基地上房屋及附属设施的所有权，针对这部分损失，《中华人民共和国土地管理法》第48条规定了补偿原则，即 “征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。”

“原有生活水平不降低”自然包括基本居住权益，故宅基地拆迁后，集体经济组织成员仍可根据相应的拆迁政策、拆迁协议获得拆迁安置利益，购置回迁安置房的“优惠购房指标”就是一种比较典型的补偿方式。

二、浅析优惠购房指标

笔者在案例检索的基础上，以优惠购房指标权利人的维权视角出发，对司法实务中围绕“优惠购房指标”产生的纠纷，进行了简单研究，发现在这一领域，法官的自由裁量空间相对比较大，有的法官认为优惠购房指标系政策优惠，并不等于实际享有房屋产权，也有的法官认可优惠购房指标作为拆迁安置利益的财产价值属性，以至于购房指标权利人甚至在实际上享有了类似物权的权益。

鉴于纠纷类型冗杂，本文篇幅有限，在此笔者仅针对实践中优惠购房指标权利人可以享有的权利进行简单案例分析。

（一）排除妨害——优惠购房指标权利人行使权利受阻，户主有义务协助办理购房手续

以北京市顺义区人民法院作出的(2015)顺民初字第02793号民事判决书为例，本案系分家析产纠纷，因家庭矛盾，儿媳“优惠购房指标”使用受阻，法院判决户主履行协助办理购房手续义务，具体案情如下：

拆迁协议记载，拆迁时宅基地上的家庭人口有4人，分别是户主被告1，之妻被告2，之长子被告3，之儿媳原告。

被告1作为被拆迁宅基地的使用权人，代表家庭成员选房，但因原被告之间存在矛盾，被告1 签订一份《指定购房人声明》，表态其不管原告如何选房。随后原告签署购房确认单，但因原、被告之间的家庭矛盾，购房程序被迫中断，原告因此诉至法院。

北京市顺义区人民法院最终认定宅基地使用权人与家庭安置人口均享有相应拆迁利益，故原告作为家庭安置人口享有使用其优惠购房指标购买回迁房的权利，被告1作为宅基地使用权人有义务协助原告办理相关购房手续。

为了方便拆迁，实务中存在户主代理全体家庭成员履行拆迁手续的惯例，但基于权利义务对等原则，户主有权代理家庭成员处理拆迁相关事宜，同时也有义务配合履行相关购房手续以维护其他家庭成员的拆迁安置利益。故购房权利人若是因为家庭矛盾导致其行权受阻，协商无效的情形下，不妨尝试利用诉讼手段确权，以维护自己的合法利益不受侵犯。

（二）拆迁利益的支配——在不违背法律法规的前提下，可以协议转让优惠购房指标

以北京市高级人民法院作出的(2021)京民终991号民事判决为例，本案系第三人撤销之诉，父亲承诺将家庭共有“优惠购房指标”转给其弟弟以换取全部拆迁款，法院认定该承诺性质为拆迁补偿分配协议，且承诺有效。具体案情如下：

被拆迁宅基地62号院（分南北两院）系被告2与被告3的祖业产，家庭内部曾约定分家，将北院给被告2，南院给被告3。但至拆迁时，对于案涉宅基地上的南院房屋由谁建造，双方争执不下。

为平息争议，促进拆迁协议的达成，被告2出具本人签名、按手印且盖有村委会公章的《承诺书》，载明自愿将自己的宅基地买房指标给弟弟被告3，但宅基地的全部拆迁款归被告2所有，与被告3无关。同日，被告2作为被拆迁人签订了《拆迁安置补偿协议书》。同年，被告3签署回迁楼房认购确认单，全款购置案涉回迁房。

八年后，被告2的妻子被告1以被告2擅自将夫妻共同财产，即拆迁获得优惠购房指标赠与被告3的行为无效为由提起诉讼，未得到法院支持。随后，被告2的儿子原告1与原告2以第三人撤销之诉再次提起诉讼，并上诉（即本案）。

本案原告主张其与其母先前并不知道优惠购房指标的存在，父亲被告2的赠与承诺未取得共有人同意，构成无权处分，该行为无效。对此，法院回应大致总结如下：（1）关于《承诺书》的性质认定问题，因为《承诺书》载明事实是被告2将优惠购房指标给被告3系以被告3放弃全部拆迁款项为代价，而赠与应以无偿取得为要件，故认定《承诺书》性质为拆迁补偿分配协议，而非赠与合同。（2）关于是否构成无权处分问题，首先，被告2作为户主代表全体家族成员处理拆迁事宜系当时的惯常做法；其次，除《承诺书》以外，其还代表家庭成员签署了《拆迁安置补偿协议书》，故拆迁工作人员有理由相信被告2获得了家庭成员的授权，其行为构成表见代理；最后，自《承诺书》与《拆迁安置补偿协议书》签订后，双方按照约定履行，被告2取得拆迁款、被告3利用优惠购房指标购买回迁房已成既定事实，原告等人8年后才主张家庭成员对此事实不知情有悖常理。故法院最终认定该《承诺书》为拆迁补偿分配协议，承诺有效，驳回原告上诉请求。

由此可见，在不违背法律法规的前提下，家庭成员之间可以通过协议方式自由处置拆迁安置利益，包括优惠购房指标。如果是全体家庭成员的真实意思表示，为了减小诉讼风险，拆迁补偿分配协议最好由全体家庭成员签字认可、拆迁负责部门的公章认可，以免日后纷争。同时，为了防止其他家庭成员处置自己的合法权益，优惠购房指标权利人必须积极主张自己的权利，及时行权，不要等到木已成舟才发现侵权事实，否则为时已晚。

（三）优惠购房指标的折价赔偿——共有基础丧失后，已被使用的优惠购房指标权益的常见救济方式

以北京市第二中级人民法院作出的(2023)京02民终1967号判决为例，前夫起诉要求获得3套回迁房中1套（下称“案涉回迁房”）的所有权，法院综合考虑被拆迁房屋来源和腾退背景、案涉回迁房实际使用情况、子女抚养情况、原告婚姻过错情况等因素，确定案涉回迁房归被告1所有，酌定被告1、被告2支付原告腾退补偿折价款。具体案情如下：

原告与被告1原系夫妻关系，因原告在婚内意图通过犯罪行为危害被告1的生命安全，双方感情破裂并诉讼离婚。

被拆迁房屋系被告1的祖业产，拆迁时被安置人为原告、被告1，以及被告1的母亲被告2、被告1的父亲（已故）。根据拆迁时的腾退补偿政策，每名被安置人口享有不超过50平方米的安置面积。

对于原告的诉讼请求，法院的回应大致总结如下：（1）关于原告的安置利益范围，法院认定被拆迁宅基地系被告1的祖业产，被拆迁宅基地上房屋由被告1父母加盖，系其父母的夫妻共同财产，原告并无贡献，故关于宅基地使用权补偿款、房屋评估重置成新价等与原告无关。（2）关于被告1去世父亲的遗产继承问题，因被告1明确放弃继承，原告主张其继承份额按夫妻共同财产分割于法无据。（3）关于原告的优惠购房指标对应利益，法院认为安置面积仅为可购房面积，与最后支付购房款并实际取得的建筑面积不存在直接对应关系，因此原告按照实际取得3套安置房的建筑面积主张其享有1/4安置房面积的意见，法院不予采纳。并且，法院认为原告系基于婚姻关系取得的安置利益，但其在婚姻关系中存在重大过错，故应当少分。

由此可见，优惠购房指标权利人享有拆迁安置利益，但是如果其并未实际支付回迁房的购房款，将会导致可购房面积与实际取得建筑面积之间的因果关联性被迫中断，那么法院极有可能驳回优惠购房指标权利人的所有权确权请求，转而判决其他家庭成员支付其优惠购房指标折价款。并且，基于公平原则与公序良俗的考量，严重过错行为将会导致法院的天平向无过错方适当倾斜。

三、总结

“一户一宅”原则决定了宅基地使用权及宅基地上房屋及附属设施具有特殊的家庭共有性质，故一旦身份关系产生变动，比如发生了继承、离婚等情形，都有可能会导致这种共有基础的丧失，将来必定会涉及析产问题，可谓牵一发而动全身。笔者认为，优惠购房指标权利人享有相应的拆迁安置利益，故只要权利人对自己的权益保持高度关注，并积极主张自己的权利，法律必定会给予公平的保护。