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制定居住权经济补偿标准,解决双方当事人现实问题——周某、张女士继承纠纷案

案情简介

居住权作为民法典新增的用益物权,将房屋的居住权和所有权分开,以保障孤寡老人、离婚妇女等群体的住房需求,有利于实现社会的公平正义和安定和谐。但居住权的存在,也往往使所有权人因急需用钱而出售房屋时,房屋严重贬值甚至无人问津。

在一起继承纠纷案件中,被继承人在遗嘱中将一套房屋留给自己与前妻所生之女,同时在该房屋上为再婚妻子设立居住权,导致两位继承人在处理居住权问题时发生分歧。居住权人委托家理律师事务所代理案件,家理指派吴彦明律师、王斌律师办理该案。家理律师以房屋的租金收益为参考基数,将居住权转化为公平合理的经济补偿,巧妙解决了双方当事人的现实问题。

 

一纸代书遗嘱,引发居住权保障问题

周某与张某系再婚夫妻,婚后未生育子女。张女士系张某与前妻所生之女。

2012年初,周某、张某和张女士共同签署《婚前公证书》,约定张某去世后,其名下位于海淀区的某房屋(张某与前妻的共同财产)归张女士所有,周某对该房屋拥有单独使用权。若周某再婚,需将该房屋交还张女士。半年后,周某与张某登记结婚。

2020年初,张某订立一份代书遗嘱,写明其名下海淀区房屋由女儿张女士继承,妻子周某享有继续居住的使用权。如果张女士家中发生重大变故,需要支付大额资金而出售房屋时,应该保证为周某提供四环附近或之内的一居室。此住房在周某身故后,依旧由张女士处置。

不久后,张某去世。周某与张女士去公证处公证,约定部分遗产由周某继承。后来张女士发现仍有部分遗产未实际分割,遂以周某为被告,向法院提起继承纠纷之诉。

办案经过

制定补偿标准,解决当事人现实问题

家理律师接受周某委托后,详细了解了被继承人张某的家庭状况,得知原被告之间的关系不错,其他遗产分割并不存在争议,争议焦点在于海淀区房屋的处理。被继承人张某在遗嘱中写明海淀区房屋由张女士继承,周某享有继续居住的权利,尽管从法律上来说,设立居住权的房屋可以出售,但买受人取得房屋所有权后仍要容忍居住权的存在,这势必导致该房屋在出售时严重贬值甚至无人问津。

出于为当事人解决实际问题且不影响双方的关系考虑,家理律师查阅了有关居住权的法律规定及相关的案例,提出了符合双方利益并具有可操作性的解决方案,即将居住权转化为经济补偿,同时周某搬离该房屋。这样,对于拥有独立住房、无需居住在涉案房屋的周某来说,取得了更为实际的收益;对于张女士来说,可以避免房屋因居住权的存在而影响房屋的出售。

至于居住权的补偿标准,家理律师提出以设定居住权房屋的租金收益为参考基数,再乘以居住权的剩余年限来计算补偿金额。如果双方约定了居住权存续期限,则按照约定来计算居住权剩余年限;如果双方未明确约定居住权存续期限,则参照当地人均寿命减去居住权人当前年龄,计算居住权剩余年限。具体到本案,双方当事人参考涉案房屋所在位置的房租情况,达成了每月1万元的补偿标准。考虑到张女士的支付能力及税费等问题,周女士同意张女士分批支付补偿款。

案件结果

在家理律师的推动下,周某与张女士最终达成调解,并由法院出具调解书。主要内容如下:

(1)张某名下海淀区房屋由张女士一人继承。

(2)海淀区房屋在出售前,由周某一人继续居住使用。

(3)张女士如果出售房屋,需提前一个月通知周某搬离,并一次性支付5年补偿款共60万元;从第6年开始,每年按照12万元的标准向周某支付补偿款(但应提前一年支付),直至周某去世。

家理律说

加强实务探索,推进居住权制度研究

在继承纠纷案件中,通常有以下几种设立居住权或居住使用权的情形:(1)房屋所有权人与居住权人以订立合同的方式设立;(2)房屋所有权人通过订立遗嘱的方式设立;(3)依据法院或仲裁机构的生效文书设立。在继承案件中分割拆迁安置房屋时,很多法院认为拆迁安置人对拆迁安置房屋有居住使用权,但这里的“居住使用权”并不是民法典意义上的居住权。

居住权作为民法典新增的用益物权,将房屋的居住权和所有权分开,以保障孤寡老人、离婚妇女等群体的住房需求,有利于实现社会的公平正义和安定和谐。但居住权制度刚刚推出不久,在实践中存在很多亟待解决的问题,有些地方甚至不具备办理居住权登记的客观条件。律师在办理涉居住权纠纷案件时,应当充分了解当事人的家庭状况和实际需求,并据此制定最佳的诉讼策略或调解方案,以维护当事人的合法权益。