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【2021十大经典案例-婚姻篇】借名人与出借人结婚,离婚后双方争夺房产 ——孙某与刘某合同纠纷案

案情简介

本案中,我方代理孙某。孙某(女)与刘某(男)于2001年相识。2005年孙某欲购买北京市朝阳区的某处房屋,因考虑到办理贷款的便利,遂与刘某口头协商一致:借刘某的名义购买涉案房屋并在2005年5月由刘某签署购房合同,房屋总价为150万元,其中首付款50万元,贷款100万元。房屋的第一笔首付款30万元由孙某直接向开发商支付,剩余款项孙某陆续向刘某转账,由刘某支付。

2007年,孙某与刘某签署关于借名买房的《合同书》,就双方之间的借名买房事宜以及钱款支付事宜进行约定,双方均认可2007年之前孙某向刘某的转账系房屋的出资款,并且未来由孙某继续通过转账的形式向刘某支付,然后双方在第二页上签字,并有骑缝签名。

2010年5月,孙某与刘某登记结婚,后因刘某婚内出轨,孙某诉至法院要求解除婚姻关系,同时要求处理案涉朝阳区房屋。因双方均认为朝阳区房屋系各自婚前财产,故法官认为双方在对房屋所有权有争议的情况下,可先就产权问题另案提起诉讼,待房屋产权问题解决后,可通过离婚后财产纠纷处理财产分配问题。在此情况下,我方重新提起合同纠纷,请求刘某按照《合同书》的约定将房屋过户至孙某名下。

办案经过

在接受孙某离婚纠纷委托时,我方提前预判到了可能需要另案解决朝阳房屋问题,也跟孙某协商一致。果不其然,双方在诉讼中均认为案涉朝阳区房屋系各自的婚前财产,但此时毕竟房屋登记在对方名下,法官极有可能做出处理。我方立即向法官说明了我方主张房屋系婚前财产的理由,故法官明确不予处理。

2020年6月22日,在北京疫情严重的情况下,我方通过邮寄的方式进行立案。在显示邮件被接收后,我方每天均与立案庭进行沟通查询,直到确定法院收到邮件并且立案后我方才放下心。

2020年10月19日,案件进行第一次开庭审理,因对方要补充新证据,故在2020年11月20日进行第二次开庭审理。2021年6月24日,法官通知第三次开庭。在每一次庭审前,我方均与当事人进行了详细的庭前辅导,告知当事人本次庭审法官的审理重点、我方的代理思路以及注意事项。

在庭审中,因为涉及众多时间截点以及复杂的钱款往来,我方在详细梳理后,通过可视化数据的形式提交给法官,让法官对于案情发展以及双方的钱款往来一目了然,从而引导法官采纳我方的代理思路。

在庭审结束后至判决作出前,因担心法官对于整个庭审记忆不全,故书写代理意见,将整个庭审重现,帮助法官梳理案件。

2021年7月1日,在案件历经一年后,收到了法官支持我方诉讼请求的判决!

案件结果

法官支持我方的诉讼请求,要求刘某配合将涉案朝阳区房屋过户至孙某名下。

家理律说

本案在办案过程中可谓惊心动魄,一波三折,好在律师通过庭审经验的积累、诉讼技巧的运用、以及对于法律的充分理解适用,巧妙地将问题化解。

第一,诉讼请求的确定。一个案件中,诉讼请求的正确与否,直接决定了诉讼走向。经过类案检索,在本案案件中诉讼请求基本分为两类,一类为先请求确认合同书有效、再请求房屋过户;另一类为直接请求房屋过户。本案中,我方的诉讼请求为直接要求对方配合过户,而非先请求确认合同有效。因为从我方的角度来看,《合同书》为真实有效,并不需要法院进行确定,若对于《合同书》有异议应该由刘某举证证明。

第二,《合同书》的真实性问题。据前所述,孙某与刘某仅在第二页上签署名字,但是双方的大量权利义务约定均在第一页。虽然有骑缝签名,但是骑缝签名是否能够成为鉴定的比对样本存疑。若无法鉴定,那么在刘某极力否认两张纸系一份合同书的情况下,孙某可能会因为举证不能承担败诉风险。果不其然,在第一轮证据提交中刘某一开始就矢口否认其在《合同书》上签署过名字。故我方立刻补充提交第二轮证据,证据是双方之间的一份录音,在录音中刘某曾多次表述“这个协议我是不会认的”“我们别提协议的事”“首付款是你出的,我可以还给你”。对此法官进一步问刘某《合同书》是否系其签署,刘某一改此前坚决否认的态度,称其已经记不清了。通过一二轮证据的递进提交,再加上刘某态度的反复转变,基本上在法官内心深处形成了确信。所以在法庭辩论结束后,第三次开庭时法官对刘某申请笔迹鉴定的诉求,直接当场拒绝。

第三,孙某向刘某转账的钱款的性质问题。在2007双方签订《合同书》时,已经明确之前孙某向刘某的转账,均系购房出资,并约定孙某需要完全履行出资义务。所以我方总结的案件的难点在于双方结婚后,在夫妻财产共同制的情况下,法官对于孙某向刘某转账款项性质的认定。对此我方提交了孙某向刘某转账的银行流水,表明孙某已经足额向刘某履行完毕出资义务。但是令我方没有想到的是,刘某向法庭提交了其名下银行流水,证明刘某的账户实际上系孙某在实际使用。具体的操作是:孙某向刘某转账后,利用刘某的账户进行炒股,股金赎回后,又原路返回孙某的账户,此时,房屋购房款的出资问题存疑。为此,我方立即向法官明确,婚后双方的财产系夫妻共同财产,共同财产即指双方不分份额地共有,故刘某偿还案涉房屋房款的钱中亦应包含孙某偿还的部分;同时,双方系借名买房法律关系,并非买卖合同法律关系,借名买房是指当事人按照协议约定,一方借用他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,由借名一方实际享有房屋权益,因此孙某作为借用人并不当然负有向刘某支付购房款的义务,《合同书》中也未就孙某未向刘某支付购房款而丧失相关房屋权益进行约定。双方之间的借名买房行为已经成立并生效,若不存在无效事由,不应该仅凭婚后出资问题就轻易否定。如果刘某认为自己遭受损失,可以通过《合同书》中双方的约定向孙某主张权利。

第四,本案中双方签署《合同书》是否系规避国家关于房屋的限购政策或者是银行的贷款政策。对此我方给出了否定的答案,即双方借名买房行为发生在2005年,当时北京市并未出台限购政策,孙某亦具备贷款资格,借名买房只是考虑到房源稀缺以及刘某办理贷款方便,所以双方才进行借名买房行为,并非刘某所称系规避北京市限购政策。我方还向法院明确,只要通过法院判决,孙某即可取得房屋的所有权。

案外说法

近年来,因为限购政策等影响,借名买房的行为越来越多,但是若发生纠纷,基本上都会以违反国家法律规定而被认定为无效。故通过本案的分析与解剖,能够对以下两个问题进行明确并对以后的案件进行指引:其一,借名买房法律关系的证明标准;其二,借名买房期间双方身份关系的变化导致出资性质的改变会不会导致财产性质的变更。

针对第一个问题,通过本案可以明确:借名买房协议具有一般的合同约束力,只要不违反法律的规定,应认定为有效合同,合同当事人应该完整、全面地履行合同义务;在举证证明借名买房行为时,除合同外,还可通过购房票据、原件保管、实际使用或控制房屋、当事人之间关于借名买房行为的相关聊天记录等加以佐证;并且还需要保证借名人能够通过法院判决的形式办理过户。

针对第二个问题,我方的观点亦十分明确,即使借名买房的双方发展为夫妻关系,购房款由个人财产变为夫妻共同财产支付的情况下,也不能据此认定产权性质的变更,法律应该尊重并保护当事人的意思自治,在借名买房法律关系中,借名人并不当然负有向出借人支付购房款的义务。金钱的给付不应成为判断借名买房合同是否成立的条件,若一方未支付,应根据合同中规定的相关金钱给付内容进行处理,或要求承担违约责任,或要求解除合同。至于双方发展为夫妻关系后,通过夫妻共同财产支付的购房款部分,双方可以通过离婚纠纷、离婚后财产纠纷解决。